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명이 지혜는 슬그머니 것이다. 머릿속은 보러왔지. 자격을[편집자주] 최근 서울시가 송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담동 등의 토지거래허가구역 지정을 해제하면서 강남권 집값이 들썩이고 있습니다. 서울시는 재산권과 거주 이전의 자유를 침해한다는 지적 등 때문에 잠실주공5단지, 은마아파트 등 재건축 단지는 제외하고 강남권 토지거래허가구역을 해제했습니다. 이후 강남권에서 잇따라 신고가 사례가 속출하며 서울 부동산 시장의 변곡점이 도래했다는 관측이 나옵니다. 강남권 부동산 시장 현황과 서울 기타 지역 온기 확산 여부 등을 총 3회에 걸쳐 짚어봅니다.







수도권의 한 아파트 단지 공사 현장. /사진=뉴스1
농협캐피탈 이신행


"강남 집값이 비싸다고 하지만, 서울 아파트 공급 감소가 가시화하면 한층 오르면서 다른 지역과 격차를 벌릴겁니다. 많은 자산가들이 올해 상반기가 지나면 강남으로 갈아탈 기회가 사라진다고 판단해 움직이고 있습니다." 심형석 우대빵부동산 연구소장은 "강남 재건축 아파트를 매수하는 서울 서울시소상공 외곽 자산가가 부쩍 늘었다"며 이같이 말했다.

올해부터 수도권 아파트 공급 감소가 본격화한다. 강남을 시작으로 들썩이는 서울 아파트 가격이 공급 감소와 맞물려 수도권 전역 집값 상승으로 이어질 지 시장의 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 당분간 강남권 집값이 가파르게 오르면서 다른 지역과의 격차를 벌리겠지만 확산세는 서울 햇살론신청서류 핵심지 일부 지역에 한정될 가능성이 높다는 데 무게를 두고 있다. 
 수도권 아파트 공급 감소 시작됐다
1일 부동산 업계에 따르면 올해 수도권 아파트 분양 물량이 크게 줄어든다. 부동산 정보업체 부동산R114는 올해 수도권 아파트 분양 물량(민간과 공공 합계)이 지난해 13만4140가구보다 38% 감소한 8만3485가구 적금상품 추천 에 그칠 것으로 분석했다. 서울 분양 물량은 1만2628가구로 지난해 2만8219가구의 절반에도 미치지 못한다. 올해 수도권 아파트 입주 물량도 12만5382가구로 지난해 17만4558가구 대비 28.2% 감소할 전망이다. 
문제는 이러한 아파트 공급 감소 추세가 향후 수년간 지속될 것이라는 점이다. 2022년부터 주택 착공 물량이 급감한 부산수협 여파다. 국토교통부에 따르면 2021년 30만 가구였던 수도권 주택 착공 물량은 2022년 18만6400가구로 38% 급감했고 2023년에는 12만1000가구로 재차 35% 쪼그라들었다. 지난해에는 16만5100가구로 반등했지만, 2021년에 비하면 여전히 반토막 수준이다.
주택은 보통 인허가에서 착공까지 약 1~2년, 착공에서 준공까지는 3년가량 걸린다. 2022년부터 줄어든 착공 물량 여파가 올해부터 본격화한다는 얘기다. 한국건설산업연구원은 "2022년 이후 착공 감소가 2025년부터 직접 반영돼 수도권 주택 감소세가 이어질 것"이라며 "오피스텔 등 준주택 착공도 줄어 시장에서 체감하는 공급 감소는 더욱 클 가능성이 있다"고 우려했다. 



사진=한국건설산업연구원


주택 공급 감소는 집값과 전셋값을 자극한다. 한국토지주택공사(LH) 산하 토지주택연구원은 올해 경기 전망 보고서에서 "주택 공급 부족 현실화에 따른 시장 불안 요인이 확대될 것"이라고 분석했다. 또 공급 부족에 따른 신규 입주 물량 감소로 전셋값이 집값과 함께 상승할 것으로 내다봤다.
강남권 집값 상승세가 공급 부족과 겹쳐 수도권 전역으로 퍼질 수 있다는 우려도 나온다. 앞선 부동산 상승장에서 강남 3구 집값이 오르면 마용성(마포·용산·성동구) 등이 따라 오르고, 수도권 각지로도 집값 상승이 확산했기 때문이다.
국토연구원 분석에 따르면 앞선 부동산 상승기 강남 3구에서 시작한 집값 상승은 크게 3개 패턴을 보이며 수도권 전역으로 확산했다. △강남 3구-성남 분당구(판교)-용인시 수지구-용인시 기흥구 △강남 3구-과천시·판교-안양시 동안구(평촌·인덕원)-군포시(산본) △강남 3구-양천구 목동·과천시-광명시·인천 송도-시흥 등이다.
부동산 업계 전문가와 일선 공인중개사의 인식도 이와 동일한 것으로 조사됐다. 시장 참여자들도 상승 순환고리에 대한 인식이 공고하기에 상급지 가격 변화에 민감하게 반응했다. 책임연구자인 전성제 국토연구위원은 "부동산 전문가와 소비자 모두가 이러한 확산 순서를 인지한다"며 "2020년 이후로 집값이 오르는 순서에 대한 인식이 한층 공고해졌다"고 설명했다.



사진=유채영 한경닷컴 기자


이 순환고리는 이번 강남 집값 상승에서도 작동할까. 강남 3구 집값 상승이 계속되고 있지만, 그 다음 순서로 꼽히는 분당, 과천 등의 분위기는 이전과 다른 모습이다. 강남 3구의 집값 상승을 추종하는 대신 각 지역 내 이슈에 따른 흐름을 보이고 있다. 지역 부동산 업계에서는 강남 집값 상승에 따른 직접적인 영향을 아직 체감하지 못하고 있다.
주택 소유주들의 호가를 반영하는 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에서도 분당은 올해에만 3주 연속 하락하는 등 집값 추가 상승에 어려움을 겪고 있다. 과천은 지난해 6월부터 집값이 상승을 유지하며 2024년 강남(10.66%)보다 높은 상승률(12.7%)을 기록했고 올해 들어서도 거듭 오르고 있다. 서울 양천구 목동에서는 집주인들의 집값 상승 기대감이 커졌지만, 아직까지 매수세가 활발하진 않은 상황이다.
부동산 업계에서는 집값 상승이 수도권 전역으로 확산하긴 어려울 것이라는 분석이 나온다. 향후 금리 인하가 예상되지만, 제로 금리였던 과거 상승기와 비교하면 여전히 높은 수준이고, 경기 침체가 지속되는데다 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 규제가 한층 강화하기 때문이다.
목동의 한 공인 중개 관계자는 "자기 집이 팔려야 강남 갈아타기를 시도할 수 있는 집주인이 대부분"이라며 "결국 매물로 내놓은 기존 집을 적정한 가격에 사줄 사람이 있어야 한다"고 지적했다. 그러면서 "매수자 입장에서도 경기·인천의 본인 집이 팔려야 목동으로 갈아타기가 가능한데, 서울 밖 수도권은 매수자가 없는 게 현실"이라고 덧붙였다.



시중은행 대출상담 창구가 방문객 없이 한산한 모습이다. /사진=김영우 기자


KB부동산 매수우위지수도 서울은 전주 44.2보다 상승한 52.2를 기록했지만, 경기도는 26.4, 인천은 23.4에 그쳤다. 이 수치가 기준선 100보다 낮을수록 집을 팔려는 매도자가 사려는 매수자보다 많다는 의미다. 
"강남 아파트 '에셋 트로피 된다'"
전문가들은 집값 상승 순환고리가 끊어지고 강남 집값만 오르면서 다른 지역과의 격차를 벌릴 것이라 보고 있다. 집값 양극화, 서울 일극화를 넘어 '강남 일극화'가 진행되고 강남 아파트는 아무나 가질 수 없는 '트로피 에셋'(상징성 있는 자산)으로 거듭날 것이라는 평가다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "강남은 지금 집값에 비해 가치가 더 상승할 것이라는 믿음이 시장에 자리잡았다"며 "강남 등 주요 지역은 가격이 오르면서 트로피 에셋으로 굳어질 것"이라고 내다봤다.
이어 "이러한 상승세가 과거처럼 수도권 전역으로 확산하려면 국내 경기 여건이 뒷받침되어야 하는데, 이를 기대할 순 없는 상황"이라며 강남과 비강남의 격차가 확대할 것이라고 진단했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석도 "강남권 집값 상승세가 '마용성(마포·용산·성동구)' 일부 지역으로 다소 번지겠지만, 서울 전역이나 수도권까지 확산할 것으로 보긴 어렵다. 집값 상승은 강남과 일부 주요 지역에 한정될 것"이라고 선을 그었다.
그렇다면 지금 강남 입성을 노린다면 어디를 사야 할까. 심형석 소장은 "강남 한강뷰 아파트를 사면 좋겠지만, 가성비(가격대 성능비)를 노린다면 한강이 보이지 않는 반포·잠원동 준신축 아파트나 재건축 아파트 대형 면적을 권하고 싶다"고 조언했다. 그는 "래미안원베일리 등 강남 주요 아파트는 평(3.3㎡)당 2억원을 넘었지만, 인근에 평당 1억원 안팎의 아파트도 많다"며 "강남 집값 상승이 본격화하면 이들 아파트도 키 맞추기에 나서면서 주요 아파트 가격을 따라갈 것"이라고 내다봤다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com